事关房地产信贷，央行、金融监管总局发文

2026-09-02 · 元富证券

中国人民 银行（FITB） 消息，8月28日，中国人民 银行（FITB） 、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善 房地产（881153） 信贷管理 推动加快构建 房地产（881153） 发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。 中国人民 银行（FITB） 有关部门负责人在答记者问时表示，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，将与个

中国人民 银行（FITB） 消息，8月28日，中国人民 银行（FITB） 、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善 房地产（881153） 信贷管理 推动加快构建 房地产（881153） 发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。

中国人民 银行（FITB） 有关部门负责人在答记者问时表示，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，将与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下 房地产（881153） 信贷的制度体系。

建立开发贷款主办 银行（FITB） 制度，预售项目贷款期限最长5年，现房销售项目贷款期限最长7年

随着近年来房屋建筑标准提高、施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程量，前期个人住房贷款“封顶放款”要求已偏早，一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题，不利于保护购房人合法权益。

针对上述现象，着眼于维护购房人合法权益，《意见》明确，延后个人住房贷款发放时点。明确所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

在个人住房贷款发放和还款方面，为适应经济社会发展需要，《意见》提出，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长不超过40年，合理提升购房人的贷款能力，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业 银行（FITB） 协商合理确定。

此外，《意见》提出，加强与开发贷款的衔接，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。对实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办 银行（FITB） 开立的资金账户；对实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

关于 房地产（881153） 开发贷款，《意见》提出，按照支持与规范并重的导向，建立开发贷款主办 银行（FITB） 制度，推动主办 银行（FITB） 发挥自身专业优势，为项目公司提供合理信贷支持。

从过去看，专家表示，在预售制下，商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍，开发贷款实际使用 周期（883436） 偏短、资金封闭管理难以落实，支持项目建成完工的作用有所弱化。

对此，在开发建设阶段，《意见》明确，通过开发贷款主办 银行（FITB） 对项目资金实行封闭管理。

具体来看，项目公司应在主办 银行（FITB） 开立资金账户。《意见》明确，单个 房地产（881153） 项目对应一家 银行（FITB） 作为主办 银行（FITB） ，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办 银行（FITB） 开立的资金账户管理。项目预售资金监管账户和定金账户应按住建部门相关规定在助班 银行（FITB） 开立。

在期限方面，对于主办 银行（FITB） 单独或牵头发放的开发贷款，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。

专家表示，此前开发贷款期限一般在3年左右，此次延长贷款期限后，可与项目建设、销售 周期（883436） 相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，也是为了更好地配合商品住房销售制度改革。

此外，主办 银行（FITB） 对项目资金进行封闭管理。主办 银行（FITB） 和资金账户在开放贷款结清前原则上不得变更，在确保资金专款专用的同时，更高效地满足项目开发建设的融资需求。《意见》还明确，项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办 银行（FITB） 。

值得一提的是，为适应 房地产（881153） 市场供求关系和发展阶段变化，《意见》中设置了“兜底条款”，明确“中国人民 银行（FITB） 、金融监管总局按照职责分工可以根据经济社会发展需要，新设 房地产（881153） 贷款品种”，未来两部门可以结合实际增设贷款品种。

围绕“建立覆盖全面的宏观审慎管理体系”，《意见》专设“ 房地产（881153） 金融宏观审慎管理”章节，从丰富宏观审慎管理工具箱、加强宏观审慎评估、改革完善统计监测体系等三方面作了明确。

具体看，在丰富宏观审慎管理工具箱方面，《意见》明确购房贷款最低首付比例、利率、 房地产（881153） 贷款集中度等 房地产（881153） 金融宏观审慎管理工具，同时明确由中国人民 银行（FITB） 根据市场形势、金融机构风险情况、系统性金融风险状况等，会同相关部门建立其他 房地产（881153） 金融逆 周期（883436） 调节机制。

同时，《意见》要求，加强宏观审慎评估。作为开展逆 周期（883436） 调节的基础，中国人民 银行（FITB） 对 银行（FITB） 业金融机构 房地产（881153） 信贷业务开展宏观审慎监测评估，根据监测评估结果，可会同相关部门调整适用的宏观审慎管理工具参数。

此外，关于改革完善统计监测体系，《意见》明确，中国人民 银行（FITB） 会同金融监管部门针对 房地产（881153） 发展新模式需要，改革完善 房地产（881153） 信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径 房地产（881153） 金融统计指标体系并开展统计监测，全面、准确反映 房地产（881153） 金融形势。